Banki Károsultak Önvédelmi Szövetsége
ÖSSZEFOGLALÁS
az ingatlanalapok körüli botrányról – ahogy a befektetők látják
1.0 változat - 2009. január 23.
Az alábbiakban tömören összefoglaljuk a tavaly ősszel kezdődött botrány legfőbb mérföldköveit, megpróbálunk rámutatni az okokra, a félrevezető kommunikációra, vélelmezett törvénysértésekre és arra, mit kellene tenni szerintünk.
Tavaly októberben drasztikus mértékben csökkenni kezdett az ingatlanalapok vagyona a visszaváltások következtében. Egy hónap alatt ezek a kivétek több mint 110 milliárd forintot értek el. Ennek következtében vészesen lecsökkent – bizonyos alapok esetében eltűnt – az a likvid tőke, amiből az azonnali visszaváltások fedezhetők lettek volna. Az elemzők ezt egységesen azzal magyarázták, hogy a bankok szeptember végén elkezdtek olyan – 3-4 hónap futamidejű – akciós betéteket ajánlani, amelyek évesített hozamai a kezdeti 11 százalékról október végére 14 százalékig emelkedtek. Ugyanakkor az ingatlanforgalmazó alapok évesített hozamai 7 százalék körül jártak. Ehhez járult még a bankbetétek állami garanciájának erősítése, ami a befektetési alapokra nem vonatkozott. Így az alapokból kivett tőke – természetesen - a bankbetétekbe távozott.
Álláspontunk: A magas akciós kamatok kínálatában éppen azok a bankok jártak (és járnak) élen, amelyek egyben a legnagyobb ingatlanalapok alapkezelőinek tulajdonosai (pl. Raiffeisen, Erste, UniCredit). Ezek a bankok mindezideig azzal indokolják magas kamatajánlataikat, hogy az MNB alapkamat-emelése kényszerítette őket erre. Ez azonban nem igaz, mivel egyrészt az akciós betétek ajánlata már szeptember végén kezdődött, az alapkamat emelése pedig csak október 22-én történt meg, másrészt korábban soha nem fordult elő az alapkamatot meghaladó mértékű betéti kamat–ajánlat, míg szeptember vége óta ez a jellemző. Az pedig mindenki által előre látható volt, hogy a tőke – természeténél fogva – a magasabb hozamú és biztonságosabb befektetési lehetőséget keresi. Látható, hogy a folyamatot éppen a legnagyobb alapok mögött álló bankok indították el!
A PSZÁF tavaly november 7-én este 10 forgalmazási napra felfüggesztette az összes nyílt végű ingatlanalap forgalmazását. A felfüggesztés november 21-én járt le. A Felügyelet honlapján csak a határozat rendelkező részét tette közzé, indokolását nem. (Erre sajnos a vonatkozó szabályok szerint joga van.) Ugyanebben a határozatban a felügyelet kötelezte az alapkezelőket arra, hogy a felfüggesztés lejártáig úgy módosítsák kezelési szabályzataikat, hogy a korábbi jellemzően T + 3 forgalmazási napos visszaváltási határidő T + 90 forg. naposra módosuljon. Ez azt jelenti, hogy a „bennragadt” befektetők legkorábban 2009 április elején juthatnak befektetésükhöz, az akkori eszközértéken.
Álláspontunk: A PSZÁF határozata törvénysértő, mert a Tpt. 251. §-a csak 10 naptári napos felfüggesztésre jogosítja a Felügyeletet. Továbbá: a Felügyeletnek a fenti jogszabályhely szerint csak akkor van joga ilyen lépésre, ha az alapkezelők nem tesznek eleget tájékoztatási kötelezettségüknek, vagy ha „a befektetők érdekeinek védelme egyébként szükségessé teszi”. Mivel a hivatalos indokolás máig nem publikus, nem tudjuk, mi volt a felfüggesztés indoka.
Ha a tájékoztatási kötelezettség megsértése, álláspontunk szerint a nyilvánosságra tartozna, kik és hogyan sértették meg ezt a kötelezettséget, szabott- e ki bírságot ezért a Felügyelet, stb. Ha a befektetők érdekében történt, különösen fontos lenne az indokolás annál is inkább, mert mi befektetőként éppen az ellenkezőjét állítjuk.
2009. november 24-én (tehát a felfüggesztés lejártát követő munkanapon) lépett hatályba a Tpt. módosítása, amely feljogosította a felügyeletet az alapok további 180 napos felfüggesztésére, az alapkezelőket pedig arra, hogy nyílt végűből zárt végűvé alakulhatnak át. Ezt a tv. visszamenőleges hatállyal is alkalmazni engedi.
Álláspontunk: Ennek a törvénynek számos rendelkezése alkotmányellenes, mert sérti a jogbiztonságot és visszaható hatállyal teszi lehetővé tartós jogviszonyok egyoldalú, a befektetők számára hátrányos módosítását. A törvénykezési folyamat pedig a jogállamiság megcsúfolása volt. Ezért az Alkotmánybíróságnál indítványoztuk a kifogásolt rendelkezések utólagos normakontroll keretében történő megsemmisítését.
Mivel az 1. és 2. pontban foglaltak miatt a befektetéseket befagyasztották, az alapkezelők – az Erste Bank alapkezelőjének kivételével – „hozzáláttak” a portfoliók drasztikus leértékeléséhez, amely eddig alaponként eltérő mértékű, mintegy 10 – 30 százalék közötti volt. Ez azt jelenti, hogy az érintett nagy alapok befektetői közül azok, akik kb. két évnél régebben léptek be, már elvesztették befektetésük teljes hozamát, akik pedig nem régebben, azok tőkéjük egy részét is. Ez a leértékelési folyamat jelenleg is tart (pl. a Raiffeisen Alapkezelőnél).
Álláspontunk: Mind az alapkezelők, mind az ügyben megszólaló „szakértők” – pl. BAMOSZ és PSZÁF tisztségviselői, portfolio.hu képviselője, stb. azt kommunikálják, hogy minden rendben van, a meglévő ingatlan-portfoliok hozama kitűnő, és ezért nem célszerű az alapokból kiszállni. Arra az - egyébként helytálló – tényre is hivatkoznak, hogy az ingatlanalap tipikusan hosszú távú befektetés. Mindezzel kapcsolatban kérdéseink és problémáink a következők: Ha ez így van, mi indokolja a jelenleg is tartó jelentős leértékeléseket? Ez ugyanis szerintünk visszaélés azoknak a befektetőknek a kiszolgáltatott helyzetével, akiket a fenti súlyosan kifogásolható intézkedések „ejtettek csapdába”. Itt felmerül az alapkezelők által megbízott ingatlanértékelők felelőssége is. Vélelmezzük, hogy ezek az ingatlanértékelők nem a befektetők, hanem az alapkezelők és a mögöttük álló bankok érdekeinek megfelelően járnak el. Továbbá sérelmezzük, hogy ezek a negatív következmények azokat is sújtják, akik körültekintően jártak el és befektetésük több éve ezekben az alapokban van.
Az ingatlanbefektetési jegyeket a forgalmazók konzervatív befektetési formaként kínálták, minimálisan egy éves befektetési időtávra. Ehhez képest a befektetések értéke egy hónap alatt 10 – 30 százalékot zuhant, ami még a legkockázatosabb (pl. részvény-alapú) befektetéseken is túltesz. Ez óriási szakmai hiba, vagy pedig tudatos félrevezetés volt!
Álláspontunk: A magyar ingatlanpiacon az illetékes szakértők egybehangzó véleménye szerint az utóbbi időben messze nem történt olyan mértékű árcsökkenés, amilyen mértékű leértékelést az alapok elszámoltak. Ezen kívül az alapok hozamát nem is az ingatlanok értéke, hanem azok bérleti- vagy lízingdíjából származó hozamtermelő képessége határozza meg, ezek a díjak pedig nem csökkentek. Arra sem lehet hivatkozni, hogy az alapok likvid eszközei (kötvény, betét) értékelődtek le, egyrészt azért, mert éppen fordított a helyzet, másrészt azért, mert ezek a likvid eszközök állítólag elfogytak a korábbi visszaváltási roham során. Mindez alátámasztja a 4. pontban leírt álláspontunkat.
Eddig kevés helyen és korlátozott terjedelemben esett szó arról, hogy ez a Magyarországon példa nélküli botrányos helyzet miért alakult ki és kik ezért a felelősök. Pedig ez számunkra - és meggyőződésünk szerint minden közgazdasághoz alapfokon értő ember számára - egyértelmű:
Álláspontunk: A botrány kirobbanása óta számos tekintélyes szakértő állapította meg, hogy az ingatlanbefektetés és a nyílt végű alap egymással összeegyeztethetetlen fogalmak, tehát ezek a termékek „gyári hibásak”. Csakhogy az ilyen termékeket nevesítve tartalmazza a hatályos tőkepiaci törvény és minden egyes alap indulását jóváhagyta a PSZÁF. Ha tehát az előző megállapítás igaz, akkor ezért nem a befektetők, hanem az állam és az általa feljogosított felügyeleti szerv felelős!
Másrészt az 1. pontban foglaltakból is nyilvánvaló, hogy a tőkekivonási rohamot elindító akciós betéteket a bankok súlyos forráshiánya váltotta ki, amelyet álságos módon még mindig nem ismernek be, sőt ellenkező értelmű tájékoztatást adnak. Például a Raiffeisen Bank minden ügyfeléhez eljuttatott nyomtatott anyag szerint a Bank anyavállalata a régió „egyik legjobb tőkésítésű, legbiztosabb anyagi háttérrel rendelkező bankcsoportja”, továbbá a magyar banknak is hatalmas nyeresége van. Ugyanezen Bank vezérigazgatója a Bankszövetség elnökeként többször is úgy nyilatkozott, hogy a magyar bankoknak nincs szükségük a törvénybe iktatott „bankmentő” csomagra. Ugyanakkor tény, hogy 2008-ban a magyar bankok betétállományuk 147 százalékát hitelezték a nemzetközi gyakorlatban szokásos 75 százalékkal szemben. Ennek a hitelállománynak a refinanszírozásához szükséges bankközi hitelek a válság miatt befagytak. Tehát a felelőtlen hitelezés következményei az ingatlanalapok befektetőit sújtják!
Kérdésünk: ha a magyar bankok tőkehelyzete tényleg olyan jó, mint amilyennek beállítják, mi szükség volt (és van) az irreálisan magas reálkamatot tartalmazó betéti kamatokra, amelyekkel a bankok saját (és egymás) alapjaiból szívták ki a likvid forrásokat?
Mit kellene tenni a botrányos helyzet konszolidálása érdekében?
Álláspontunk: Mivel a kialakult helyzetért ez előzők értelmében első sorban a bankok felelősek, azok megoldását is nekik kell elősegíteni annál is inkább, mert az ezen bankok nevéhez fűződő befektetési alapok körüli elhúzódó botrányos helyzet ezen bankok jó hírének is árt és még jobban megingatja a már eddig is megtépázott bizalmat. Erre vonatkozó konkrét javaslataink:
A bankok és alapkezelők tisztességes üzletpolitikáját az bizonyíthatja, ha azonnal felhagynak a további leértékelésekkel, és az alapok netto eszközértékét folyamatosan úgy növelik, hogy a befagyasztási idő lejárta előtt azok elérjék azt a szintet, ami a november 7-i felfüggesztés előtti eszközérték és a befagyasztás időtartama alapján legalább lineárisan számítható. Így csattanós választ adhatnak a tömegesen megjelenő kritikákra azzal, hogy bebizonyítják, mégsem érte jelentős kár ügyfeleiket! Ez azért is célszerű lenne, mert így várakozásaink szerint az ügyfelek jelentős része élne azzal a jogával, hogy a már kiadott visszaváltási megbízását a lejárati idő előtt visszavonja – különös tekintettel a betéti kamatok addigra várható csökkenésére.
Az Erste Alapkezelő példáját követve élnek azzal a lehetőséggel, hogy a régi befektetések esetében T + 90 forgalmazási nap helyett T + 30 napon belül teljesítik a visszaváltási igényeket.
A fentiek céljából gondoskodnak alapjaik megfelelő összegű likvid eszközökkel történő ellátásáról. Ez történhet hitelezéssel (ami már 50 %-ig lehetséges a korábbi 10 % helyett), vagy az alapok befektetési jegyeinek vásárlásával (amit tudtunkkal az OTP már megkezdett), vagy akár a bankok által használt ingatlanok bérleti díjainak – ezzel hozamuknak – időszakos emelésével.
Ha a bankoknak erre nincs forrásuk és anyabankjuk sem hajlandó finanszírozásukra, fogadják el az állami bankmentő csomag által kínált lehetőségeket!
A befektetési jegyek fedezete mellett folyósított lombard-hiteleket ne piaci, hanem az ingatlanalapok várható hozamával azonos kamatozással nyújtsák!
Reméljük, a fentiekből kitűnt, hogy Összefoglalásunk nem indulatból íródott (bár mi sem lenne indokoltabb), hanem a megoldás keresése és a bankrendszer nagy részének hitelességét érintő további botrányok elkerülése érdekében. Természetesen készen állunk arra is, hogy amennyiben törekvéseink nem vezetnek eredményre, jogos követeléseinknek perek tömegével szerezzünk érvényt, amelyekben a károkozásban felelős minden szereplőnek felelnie kell majd.
2009 január 21.
Banki Károsultak Önvédelmi Szövetsége
Utolsó kommentek